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土地標售市場耀眼 改寫各年第一季紀錄 工業廠房一枝獨秀 獨挑商用不動產大樑

2018年3月29日

 

建商逢低搶貨 首季土地交易衝400億天量

土地標售市場耀眼  改寫各年第一季紀錄

工業廠房一枝獨秀  獨挑商用不動產大樑

 

20180329日(台北)2018年第一季土地、商用不動產市場一個像夏天一個像冬天,市場呈兩樣情。土地市場單季交易達新台幣約403億元,年增39%,創下2010年以來第一季交易金額歷史新高,但商用不動產市場仍陷冷宮,單季交易金額約新台幣88億,年減34%,工業用不動產獨撐商用不動產市場。

 

根據瑞普萊坊市場研究部統計,2018年第一季土地交易金額包括標售、地上權,達新台幣403億元,較去年同期增加39%,創下2010年以來第一季交易金額新高。進一步分析土地使用分區,住商土地交易金額共新台幣322億元、工業土地73億元、其他類別8億元,住商用地交易金額年增79%,反觀工業用地交易金額年減31%

 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,工業土地以製造業自用市場為主,需求穩定但土地媒合時間長、供需配對不易,再加上價格上漲速度快,部分買家轉進廠房市場。反觀住宅市場的自住買盤在央行限貸鬆綁、建商讓利、房價築底的狀況下回籠,建商去年投資信心大增,去年全年交易量大增77%,今年延續暢旺的氣勢,再配合政府標售重劃區土地帶動,建商積極搶進原料,第一季的住商用地交易大增39%

 

進一步分析第一季土地交易有三大重點首先,建商積極插旗南北重劃區,土地市場的區域排名大翻轉。第一季全台土地交易金額最高的冠軍寶座由高雄市取代台北市拔得頭籌,單季土地交易金額共新台幣126億元,緊接其後為新北市的95億元,台北市則退居第三名,單季成交67億元。黃舒衛提醒,住宅市場回穩的訊號明顯,根據國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表2017年第四季「全球房價指數」,追蹤全球59個國家的全國房價表現,台灣房價於2017年第四季年增幅達5.7%,全球排名晉升至23名,住宅房價出現止跌回穩的跡象,預期329檔期市場熱度中性偏樂觀,因此若單純以台北市或商用市場景氣循環,甚至用建商財務操作的角度來分析土地市場,恐怕會大大失準。

 

其次,第一季前五大土地交易即有四筆土地為建商於重劃區獵地貢獻之成果,其中新店央北重劃區就佔三筆,顯見價格平實、潛力大的市場,除了有區域建商支撐,還能吸引知名品牌建商跨區投資。自住買方主導的市場,價格的親民程度決定市場參與的熱度,市場氣氛健康。

 

最後,前兩年慘澹經營的地上權為市場寫下新的一頁。富邦人壽以新台幣78.08億元標下龍華國小地上權案,冠居全台,更將高雄市拱上寶座。黃舒衛表示,公告地價及房屋稅調漲打趴地上權案,從2015年的總交易金額,瞬間跌至201672億的低谷,去年更只剩36億。但在地上權權利金、地租收取方式大幅調整之下,地上權案重綻生機,第一季就超越2016年、2017年全年。在資金充裕但可選物件極有限的時空環境下,如果地上權的成本、不確定性降低,的確有利於引導壽險業進行長期、多元的布局,也能同時解決公建、財源的困難,再加上公辦都更、聯開案能拉動內需、投資,應該是今年政策不變的方向。

 

商用不動產市場缺乏大型交易案,交易金額接連兩季下滑,2018年第一季商用不動產交易金額僅新台幣88億元,分析交易類型,其中64%為廠房交易,且本季前四大交易皆為廠房,交易標的為科技大廠處份資產或買下原承租標的,如和碩斥資約新台幣22.32億元向台灣艾銳勢買下新店寶橋路工廠、蘋果供應鏈軟板廠嘉聯益買下太陽能業者旭晶能源科技於桃園科技工業園區之廠房。

 

黃舒衛表示,產業鏈的調整帶動轉手潮,在美、中貿易、稅改攻防戰中,台商、外商遷廠選邊的需求強,工業市況續熱。另一方面,買方一路向東轉向內科及汐科尋找合適標的,如本季最大廠辦交易為積極布局雙北收益型不動產的宜進以新台幣6.2億元買下汐止廠辦。

 

展望2018年未來三季的趨勢,黃舒衛表示,今年11月九合一選舉,政策偏向利多,土地標售、聯開案甚至地上權將持保持熱度。商用不動產市場方面,工業用不動產需求持續加速,尤其電商崛起後物流、中央廚房、數據中心等需求成長最為快速,可望再度獨領風騷。商辦方面,受政策管制,屋主惜售且大咖買方難進場,交易規模難拉大,交投冷清但租賃市場將持續活絡。