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張凱媛
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QE退場 對商用不動產的雙面效果

2013年7月13日

財經觀點:瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂。

這一陣子美國聯準會(Fed)可能讓貨幣寬鬆政策(QE)退場的聲浪越來越大,不僅影響到股市、債市、以及黃金市場的走向,也影響到民眾購屋的信心。而在商用不動產方面,也不經讓人好奇是否會受到QE退場的影響而變動。

世界頂級的CCIM不動產投資師認證課程,以物業空間市場(即租賃市場)、資本市場和物業價值市場可整體有效地來分析。租賃市場建構在對不動產的實際使用需求上,只要台灣的社會經濟環境沒有大幅度的改變,不動產租賃的需求變化也不會有太大變化。況且聯準會曾表示當失業率低於6.5%,才會考量調升利率,這也表示當美國經濟景氣回升才會啓動QE退場,美國是台灣主要出口國之一,美國經濟改善,消費力自然上升,台灣出口及經濟也會因而變強,全國各出口產業及服務業對辦公室及廠房使用需求也會增加。因此即使QE退場,只要台灣各產業發展良好對辦公室使用需求不會減少,反而有機會刺激使用需求增加,而辦公室租金也有機會逐漸向上調整。

在資本市場及物業價值市場上,投資人購買商用不動產,目的是持有期間內取得因租金收入而產生的稅後現金流量,並期待未來不動產價格升值時的稅後出售收益。筆者2005年在美國演講,說到台灣的資本化率只有4%,外國聽後笑稱我是Mr. 4%。但這幾年來台灣的商用不動產毛租金資本化率一直處於更低水位,卻不影響投資人前仆後繼的投入,就是因為QE令市場利率降至極低水平,令市場熱錢四竄尋找投資標的,而其中不少熱錢便是看中台灣不動產的升值潛力。但QE退場預期會造成利率上揚及熱錢減少,對台灣不動產投資市場來說是負面效果,也讓不動產價格蒙上短期可能跌價的陰影。

由於年租金(R)除以價值(V)等於毛租金資本化率(Gross Cap Rate),當利率上揚及熱錢減少的時候,會因需求減少造成不動產價值下跌。但QE退場應不會對租金有負面的影響,故在租金維持不變的情況下,不動產價值下跌,毛租金資本化率便會上升。在中長期來說,毛租金資本化率上升將會吸引投資人進場投資,假如毛租金資本化率上漲至金管會對收益率要求的2.875%條件時,也將打開壽險公司投資不動產的大門,令投資市場活動量大增。

雖然QE退場會造成利率上升及熱錢減量等負面效果,但預期QE將採取分批退場的形式,因此會減少對經濟的衝擊,又QE退場其實代表了美國景氣已健康回復,美國景氣回復其實有利於台灣的經濟發展,預期可帶動各產業良好發展,進而增加辦公室使用及投資需求。況且台灣的不動產市場受到政府的政策影響深遠,若QE真的退場,商用不動產市場的走向也會依循政府的因應策略而發展。