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張凱媛
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2013年商用不動產未來展望

2013年1月31日

 回顧2012年的商用不動產市場,受到台商回流的激勵,廠辦交易比例大幅成長,上半年以廠辦、工廠及旅館交易為主,下半年零售店面及辦公大樓交易急起直追,出現不少全棟買賣交易,其中又以壽險公司為投資市場的主力。

瑞普國際物業統計,2012年商用不動產交易金額約為1,174億元,其中有約54%為壽險公司所投資。在2012年11月19日,因為金管會公告保險業者投資商用不動產的最低毛租金資本化率調高至2.875%等金七條,促使投資商用不動產最為活躍的壽險業者暫時縮手不再投資,商用不動產市場瞬間急凍。

反觀土地市場則呈現熱絡氣氛。引述2012年CCIM不動產論壇資料,針對CCIM(國際認證不動產投資師)台灣投資師與候選人所做的問卷調查結果,2013年商用不動產市場投資首選是土地,第二是飯店。並建議加碼飯店、零售店面與土地,對於辦公室則認為應繼續持有;在辦公室租金方面,有近60%認為2013年租金將持平;在海外投資方面,則認為首選為美國,其次為中國、東南亞與日本。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,未來一年商用不動產投資情況會跟金管會是否願意降低毛租金資本化率調高至2.875%的限制有直接關係,如這「金鋼環」不能拿掉,商用不動產投資交易量應會大幅下降,慶幸是壽險業者正積極與金管會協商,相信到第一季前後雙方會達成共識,預期在第二季之後便可看到成效。

因此短期來說商用不動產投資交易會較為下滑,但價格依然會維持平穩,未來一年的商用不動產市場會趨向穩定發展。建商仍然會努力尋找台北市的土地,其中又以具有單一產權、面積大於百坪的土地將成為建商大力「進貨」的標的。以瑞普國際物業於1月18日以9.816億元成功標出大安區青田街優質住宅大樓為例,在短短一個月的標售期內,共有48組領標、18組競標,當中有不少是建商,而溢價率高達64%,從這例子正表示建商對台北市優質土地的需求依然強勁,而且對未來抱持樂觀態度。

圖1  CCIM台灣對2013年對不同物業投資建議

資料來源: 2012年CCIM台灣不動產論壇

註: 統計樣本涵蓋不動產顧問、商業及住宅仲介、金融機構及開發商等專業領域,平均從業年資達11.5年以上。

圖2  CCIM台灣對2013年商業不動產租金及價格預測

資料來源: 2012年CCIM台灣不動產論壇

註: 統計樣本涵蓋不動產顧問、商業及住宅仲介、金融機構及開發商等專業領域,平均從業年資達11.5年以上。