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張凱媛
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馬年不動產市場變數多

2014年2月27日

財經觀點:瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂。

2014年新開春大台北地區一月份買賣移轉棟數就創下低點,加上今年329檔期推案量大增、美國聯邦準備理事會(Fed)於2013年底開始啟動QE退場等因素,讓2014年的台灣房地產市場出現即將下跌以及榮景持續等二種不同的聲音。

事實上,不動產買賣移轉棟數下滑並非今年才開始,依照內政部統計各縣市政府資料顯示,2006年後每年台灣的不動產買賣移轉數量都看似有起有落,但在2011年奢侈稅開徵後,整體買賣移轉數量趨勢其實是往下走,2012年台北市及新北市不動產買賣移轉數量較前一年下滑約2成。即便在奢侈稅執行兩年後,曾波受奢侈稅影響的不動產標的陸續鬆綁,2013年的買賣移轉棟數總量提升,但仍未能突破2011年奢侈稅施行之前的數量。

雖然不動產買賣移轉棟數下滑,但不動產價格卻是逆向上漲。原因除了市場上對不動產的需求仍在外,奢侈稅徵收令房東盡量不轉售持有兩年以內的不動產,令貨源供應減少,需求量不變下,價格自然上漲,況且土地及建材等成本價格上漲也是原因之一。因此無法單純以不動產買賣移轉棟數下滑來判斷房市是否會下跌。況且不少屋主趕在年前公告現值調漲前售屋,讓今年一月的移轉量下滑,加上2月遇上農曆新年,預計今年第一季的成交量跟過去數年第一季的市況相若,交易量不會多,第二季之後,不動產市場預計將逐漸回溫。

雖然台灣的不動產主要資金來源並不是國際熱錢,因此QE退場對台灣不動產市場的影響不大,但對投資者有一定的心理影響,要是Fed啓動升息,必然影響台灣利率走勢,也將會是影響房市的關鍵;另外由於下半年會有七合一選舉,預計下半年房市將走向穩建發展。而選舉結果及之後政府的不動產政策,也是市場上長期需要持續觀察的變數。