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張凱媛
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財經觀點/商用房市低谷 投資布局需多元

2017年7月26日

雖然上半年六都交易量年增百分之十九,新北、台中更有四成以上的成長,但商用市場的交易仍相對低檔。

根據瑞普萊坊統計,今年第二季商用不動產(不含土地)成交金額為一三一點一億元,較去年同期大幅衰退百分之五十九,累計上半年總交易二五六億元,也比去年同期減少百分之卅六。若今年全年缺乏像去年漢來新世界、甚至前年新光三越A8百億大案挹注,就連去年的七百億也勢必失守,全年交易量恐再創新低。

交易量偏低的原因,可從萊坊今年「財富報告」看出端倪。台灣資產超過三百萬美元的超高淨人士認為「加稅」、「資本管制」等政府政策措施是衝擊財富的關鍵風險,只要高持有稅不調整,金八條、房地合一稅、政府對中資來台限制還存在,則台灣的商用不動產交易仍是一灘死水,只剩自用需求獨撐。

另外一個讓人無法樂觀的理由則是「升息」,在美、歐經濟體質逐漸復原後,將成為常態,影響市場更大的是各央行開始「縮表」。

以美國為例,金融海嘯以後,聯準會(Fed)多年來持續將債券到期後償還的本金,拿來再投資,創造美元流動性,Fed的資產負債表也從九千億美元,暴增到四點五兆美元。然而一旦動「縮表」,資金呈現反向流動,將連帶影響房貸及其他貸款利率上漲,促進美元走強,投資市場恐風雲變色,進一步侵蝕房市買盤,商用市場維持低檔修正的命運難逃。

 

買賣交易雖未見曙光,但業主布局的方式其實更深、更遠、更多元,除了買賣資產之外,以零售為例,雖然面臨電商、商圈轉移的挑戰,但大型設施、體驗型經濟的旗幟仍鮮明地攻城掠地,甚至外商、大型公共開發案箭在弦上,只要政策能朝透明、長遠的角度調整,投資市場應可持續加溫,市場會以健康、穩健的步伐復甦。