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萊坊首次發表- 2015年全球城市報告

2014年10月9日

2014925日(台北)萊坊首次發表《2015年全球城市報告》。報告探討未來15年將超逾11億的城市人口對辦公室市場帶來的影響。

重點內容:
 
·        台北市辦公室租金維持穩定,依照瑞普萊坊調查結果,現時A級辦公室平均租金水準維持在約台幣2,551//月。
·        台北市的A級辦公室平均空置率約在8.3%,在出租情況最好的城市排名中,排名第七。
·        台北市的辦公室在過去幾年價格上漲,但租金水準維持不變,因此台北市A級辦公室大樓的收益率維持在約2.25%的水準,在本次統計的全球城市中排名最末
·        科技及資訊科技業、金融服務業及銀行業會是全球辦公室未來的主要租戶之一。
·        中國大陸開放讓保險業者可投資最多30%資產到房地產市場,預期未來幾年他們在全球城市的市場將會有更大的影響力。
·        台灣的保險業者由於受限於金管會「金八條」的管制,只能購買有即時收益的商用大樓,且最低收益率須達2.875%,但現在台北市A級辦公大樓之平均收益率只有2%~2.25%之間,故保險公司不容易找到合適的投資標的。
·        未來的房地產市場是國際化的投資市場。外地買家在過去十年之中,有七年是倫敦不動產投資總額的最大投資者。
 
瑞普萊坊董事長曾東茂表示:「台灣辦公室市場的優勢在於穩定且不易受到經濟波動影響,雖然收益率一直維持在低檔,但出租率佳,租金雖然不會大漲,但也不會下跌。對於喜歡穩定收益的投資人而言,台灣的辦公室市場是不錯的投資選擇。如果是想要追求更高收益率的投資人,可以參考海外不動產市場,不但可以在租金上取得更大的收益,還可以期待漲價出售時的資本利得。」
 
台北市在未來數年之間,會有超過8萬坪的A級辦公室大樓將進入市場,對此,曾東茂表示:「台北市的A級辦公室市場,每年平均有約2萬坪的穩定去化,在逐年去化的情況下,A級辦公室的空置率將逐年下滑。」
 
萊坊全球城市指數
 
萊坊全球城市指數》顯示,自2008年起至2013年間,辦公室租金成長最快的城市為舊金山,其成長幅度達到36.7%,遠超過分別位居第二、三名的休士頓(7.9%)及倫敦(5.4%)
 
在亞洲城市方面,東京的辦公室租金在2008年起至2013年下滑了7.1%;香港及上海則分別下滑3.2%0.5%
 
台北市辦公室租金在2008年起至2013年間變化不大,依照瑞普萊坊調查結果,2014年第二季A級辦公室平均租金水準維持在約2,551//月。
 
表1 全球辦公室租金成長前五名城市
城市
2008-2013 年成長幅度
舊金山
36.70%
休士頓
7.90%
倫敦
5.40%
雪梨
5.00%
華盛頓
3.30%
資料來源: 萊坊研究/ Newmark Grubb Knight Frank2015年全球城市報告》
備註:所有數字均為年終數據
 
表2 預測未來全球辦公室租金成長前五名城市
城市
2014-2019年成長幅度預測
舊金山
36.20%
馬德里
28.70%
紐約
28.20%
新加坡
25.00%
雪梨
22.30%
資料來源: 萊坊研究/ Newmark Grubb Knight Frank2015年全球城市報告》
 
在全球城市辦公室空置率比較方面,辦公室出租情況最好的城市是香港,空置率僅5.2%;其次為東京及上海,空置率分別為5.8%5.9%
 
台北市的A級辦公室平均空置率約在8.3%,顯示台北市的A級辦公室的出租情況良好,在全球辦公室空置率最低的城市中排名第七。
 
在未來辦公室出租預測方面,雖然台北市在未來數年之間,會有超過8萬坪的A級辦公室大樓將進入市場,在短期內會造成空置率上升,但在逐年去化的效應下,預期到2019年,台北市辦公室的空置率將可下降至7.76%,排名第9。預期在2019年,全球辦公室空置率最低的成市將是東京與倫敦。
 
3 2014年全球辦公室空置率最低的城市(前十名)
排名
城市
2014年空置率
1
香港
5.20%
2
東京
5.80%
3
上海
5.90%
4
舊金山
5.90%
5
倫敦
6.10%
6
巴黎
8.10%
7
台北
8.30%
8
紐約
8.40%
9
雪梨
8.80%
10
新加坡
10.30%
資料來源: 萊坊研究/ Newmark Grubb Knight Frank2015年全球城市報告》1589頁,瑞普萊坊專業諮詢部
註:所有數字均為年終數據
 
4 2019年全球辦公室空置率預測(由低至高)
排名
城市
2019年空置率預測
1
東京
3.90%
2
倫敦
4.40%
3
香港
4.50%
4
上海
5.10%
5
舊金山
5.70%
6
巴黎
5.90%
7
紐約
7.40%
8
新加坡
7.70%
9
台北
7.76%
10
馬德里
8.40%
資料來源: 萊坊研究/ Newmark Grubb Knight Frank2015年全球城市報告》1589頁,瑞普萊坊專業諮詢部
 
在辦公室收益率方面,最高的城市為孟買,達到10.25%,其次為墨西哥城及休士頓,分別為7.80%6.40%;上海則是在6.00%,東京為3.90%。香港由於近年來辦公室價格上揚,促使收益率下滑,預計在2014年底辦公室收益率為2.90%
 
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出:「香港辦公室銷售正持續復甦,有相當數目的租戶選擇自購辦公室以長遠節省租金成本。同時投資者亦繼續積極物色優質辦公室。」
 
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文補充:「香港政府推出針對住宅市場的樓市降溫措施,令部分投資者轉投非住宅市場,如辦公室大樓市場。與其他非住宅物業相比,購買分層拆售的辦公室進入成本較低,而收益率亦相對穩定。」
 
台北市的辦公室由於在過去幾年價格上漲,但租金水準維持不變,使得台北市A級辦公室大樓的收益率在約2.25%的水準,在本次統計的全球城市中排名最末
 
5 辦公室收益 – 2014年年終(估計數字)
排名
全球城市
2014
1
孟買
10.25%
2
墨西哥城
7.80%
3
休士頓
6.40%
4
雪梨
6.25%
5
華盛頓
6.20%
6
上海
6.00%
7
馬德里
5.50%
8
法蘭克福
4.50%
9
紐約
4.20%
10
舊金山
4.20%
11
巴黎
4.00%
12
東京
3.90%
13
倫敦
3.75%
14
新加坡
3.30%
15
香港
2.90%
16
台北
2.25%
資料來源: 萊坊研究/ Newmark Grubb Knight Frank,《2015年全球城市報告》,16頁,瑞普萊坊專業諮詢部
 


亞太區焦點行業
資料來源: 萊坊2015年全球城市報告》,69
 
科技及資訊科技業成為亞洲辦公室空間的主要動力。預料未來數年的辦公室需求,將由金融服務業及銀行業租戶主導。而其他亞洲辦公室市場的主要客戶包括國際律師行及石油和天然氣行業
 
房地產投資趨勢
資料來源: 萊坊2015年全球城市報告》,72
 
優質辦公室相對債券市場的表現
 
債券市場的變化是影響投資市場的一個因素,即使只有一小部分的資金從債券市場流向房地產市場,也足以對房地產業造成巨大的「資金效應」影響。2013年,單是英國政府發行債券總值便已高達23千億美元,相比之下,全球房地產投資總額僅為5,590億美元。
 
1.     資金由亞洲保險業者退休基金重新調配  – 目光投放於中國大陸保險業者
 
在未來五年,亞洲保險公司及退休基金在房地產市場擔當更重要的角色。從這些機構(及主權基金)在亞太區的投資額來看,它們過去數年一直在市場積極尋求投資機會
 
中國保險業者現可投資最多30%產於房地產市場,所以我們預料未來幾年他們在全球城市的房地址市場將發揮更大影響力。
 
台灣的保險業者由於受限於金管會「金八條」的管制,只能購買有即時收益的商用大樓,且最低收益率須達2.875%,但現在台北市A級辦公大樓之平均收益率只有2%~2.25%之間,故保險公司不容易找到合適的投資標的。
 
2.     2013年亞洲投資額反彈重返2007年的頂峰
 
以投資產品的級別而言,資金主要流向日本、南韓、新加坡及香港的核心市場。其中日本繼續成為最活躍的市場。整體而言,2013年亞洲無論收益型資產或資產成交市場都較以前活躍,整個地區的投資額出現反彈,重返2007年的水平。
 
投資市場國際化
資料來源: 萊坊《2015年全球城市報告》,68
 
未來的房地產市場是國際化的投資市場。外地買家在過去十年之中,有七年是倫敦不動產投資總額的最大投資者。其餘全球城市大部分都受惠於新興市場的新資金流入,海外投資顯著上升。例如中國建設銀行最近斥資約1.87億美元(相當於新台幣65.1億元)買入一棟位於倫敦市中心Old Broad Street111號的辦公室。
 
萊坊相信未來幾年會出現更多此類國際投資者與本地房地產合作的聯合發展項目。
 
而機場在房地產改變投資市場的環境上,擔當了更重要的角色。杜拜作為航空樞紐的地位日益重要,造就了當地成為國際房地產投資的中轉站。
 
台灣也面對同樣的機會,桃園航空城計畫目標是讓桃園機場與周邊用地能夠成為運輸、產業、城市核心,航空城計畫剛起步,但已經受到不少投資人的關注並卡位投資。
 
亞洲將現兩種趨勢
 
1.     受中國帶動亞洲區內的聯繫更趨緊密
 
現今中國大陸是大部分亞洲國家的主要貿易伙伴,更是香港、南韓、泰國及台灣的主要出口市場。市場的融合並不限於商品及服務貿易,也包括了跨境資金流動。未來五年,萊坊預計人民幣將可在倫敦交易和結算,人民幣的持續國際化會把中國的經濟版圖開拓得更廣。
 
2.     亞洲企業及投資者尋求到海外投資的機會
 
以銀行業、金融服務業及能源業為主導的亞洲企業租戶,預料他們於各全球城市的租賃活動會更趨活躍。亞洲現時為房地產資金的重要出口地區,觀察所見愈來愈多投資者及發展商著眼海外市場尋求投資機會。
 
展望未來,亞洲保險公司及退休基金之增長和它們對房地產日益加大的涉足,或會成為未來幾年房地產投資界的主要的注目點之一。我們可以預料愈來愈多的企業資金,會以保險、退休金及主權財富形式從中國、印尼、印度及泰國流入。
 
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