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萊坊發表2015年《財富報告》

2015年5月28日

台灣領先的不動產仲介及顧問公司瑞普萊坊發表2015年《財富報告》。該報告已正式踏入第九年,此次調查全球97個國家、108個城市,探討這些國家與城市超級富豪人數增長情形。 

其中,台北市是超高資產淨值人士(扣除自住物業後,資產淨值逾3000萬美元的人)首選城市中的第15名,在該排名中第1名是近年來房地產銷售最熱絡的英國倫敦,其次是美國紐約與香港。
 
在超高資產淨值人士的數量部份,全台灣超高資產淨值人士83%位於台北,全台灣的超高資產淨值人士數量從2013年的1503名成長至2014年的1570名,在世界排名中位居第21名,預期到了2024年,全台灣超高資產淨值人士數量將會再上升37%。
 
問及較年輕的超高資產人士是否花費更多金錢在奢侈品上,三分之二受訪者表示同意,但日本(33%)、中國大陸(37%)、香港(24%)和台灣(32%)願意購買奢侈品的比率較全球平均還低。
 
國際豪宅指數方面,美國紐約豪宅房價年成長率達18.8%,其他主要城市如舊金山(14.3%)、洛杉磯(13%)都有不錯的表現;英國倫敦豪宅房價年成長率也有5%,在歐洲各大主要城市中表現優異;澳洲豪宅市場因優異的租金資本化率(租金投資報酬率),特別受到亞洲投資人喜愛,奧克蘭,雪梨和墨爾本的萊坊國際豪宅指數分別年成長12.1%,11.0%和8.5%。
 
瑞普萊坊物業代理部暨專業諮詢服務副總經理蘇銳強表示,相較於海外豪宅市場,台灣豪宅價格受到政府政策影響很深,2013年起漲勢趨緩,2014年底甚至微跌1.2%,房地合一稅制的影響下,預期2015年豪宅價格將持續受到壓抑。
 
中國大陸投資移民者、將子女送到海外等趨勢更助長了國際不動產的投資熱潮。

 

2015年《財富報告》重點整理

  • 2014年,亞洲成為超級富豪數目增長率最高的地區(第2頁)
  • 超高資產淨值人士數目增長率達5%或以上的15個國家/城市當中,其中6個位處亞洲,香港亦包括在內(第3頁) 
  • 亞洲城市成為超高資產淨值人士最重要的城市,佔首十位城市其中四位 (第14頁)
  • 中國大陸的超高資產淨值人士數目預計將於2024年超越德國和英國(第3頁)
  • 未來十年,中國大陸的十億富豪數目將進一步增加154名,成為全球十億富豪數目增加最多的國家(第4頁)

物業

國際豪宅指數
資料來源:2015年《財富報告》,第35頁
 
萊坊的國際豪宅指數已從去年涵蓋全球90個主要豪華城市及二手市場的表現數據,增加至今年的100個城市。美國的城市於物業價格增長方面名列前位,前十位中就有四個是美國城市。相反地,亞洲去年雖然有四個城市於首十位的名單上,但今年亞洲代表卻只剩下仍守在第三位的峇里島。 
 
國際豪宅指數整體表現:
  • 2014年全球豪宅的價格平均僅上升了2%。由亞洲、中東至歐洲,市場逆轉讓去年升幅較2013年的2.8%為低。
  • 2014年,國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格錄得雙位數的增長;而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。
  • 之前排名於首十位的北京和廣州則於去年跌至名單的中游位置。新加坡2014年的豪宅價格排名也跌至近榜尾的位置。
  • 台北市的豪宅指數在2014年則下跌了1.2%。
萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt 指出:「亞洲豪宅價格增長放緩有多個原因。旨在為住宅市場降溫而推出的宏觀審慎措施繼續對樓市產生影響。這情況於持續緩慢增長的市場最為明顯,如香港和新加坡。政府透過徵收較高的稅款和干預按揭貸款市場故意控制樓價的升幅。另一方面,中國大陸於2014年面對住宅市場放緩的情況,縱然其一線城市對樓價下滑的抗跌能力稍強。雖然亞洲豪宅市場出現放緩情況,印尼(特別是耶加達和峇里島)過去幾年的豪宅市場表現反映東南亞對整個區域的重要性。」
 
Nicholas Holt補充:「亞洲買家對澳洲和紐西蘭的物業需求依然強勁,並一直由中國大陸投資者主導。另外,在中國大陸、印度、香港和馬來西亞的全球最大住宅發展商的帶動下繼續拓展新市場。國內的私人投資者跟隨綠地集團,太古,中國萬科和Lodha集團踏足國際投資市場。」
 
蘇銳強表示: 「台灣人關注海外不動產,尤其以美國紐約、洛杉機、舊金山、 日本東京、英國倫敦、馬來西亞吉隆坡、新加坡及柬埔寨金邊最為盛行。海外不動產最吸引投資人之處莫過於相對高的租金資本化率、未來房價上升的空間及滙差收益機會。」
 
國際豪宅指數100
排名 城市 地區

全年指數變化百分比
(2013年12月至2014年12月)

1 紐約 北美洲 18.8%
2 亞斯本 北美洲 16.0%
3 峇里島 亞洲 15.0%
3 伊斯坦堡 歐洲 15.0%
5 阿布達比 中東 14.7%
6 舊金山 北美洲 14.3%
7 都柏林 歐洲 13.4%
8 開普敦 非洲 13.2%
8 馬斯喀特 中東 13.2%
10 洛杉磯 北美洲 13.0%
11 奧克蘭 澳洲 12.1%
12 耶加達 亞洲 11.2%
13 雪梨 澳洲 11.0%
14 特拉維夫 中東 10.3%
15 班加羅爾 亞洲 10.1%
16 阿姆斯特丹 歐洲 10.0%
17 邁阿密 北美洲 9.8%
18 柏林 歐洲 9.0%
19 華盛頓特區 北美洲 8.7%
20 約翰內斯堡 非洲 8.7%
資料來源:2015年《財富報告》,第37頁

趨勢:高資產淨值人士移民對全球豪宅市場有著重大影響
  • 毫無疑問,中國大陸是財富外流最多的國家。據估計,於2003年至2013年期間,中國大陸有76,200名百萬富翁移民海外或取得其他國家的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量,並在亞太區各移民計劃中佔重要比例,例如約90%的澳洲重要投資者簽証的申請者來自中國大陸。
  • 中國大陸高資產淨值人士移民外國的影響日益增加,同時亦繼續影響全球豪宅市場。2014年一月至九月,44%申請英國一線投資簽証計劃的申請者均來自中國,令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。

 

城市

四分一的商業物業成交涉及私人投資者
  • 2014年,約四分一的商業物業成交涉及私人投資者。我們預料今年將會有更多私人資金流入有增值能力的資產市場。這些交易許多均先由超高資產淨值人士提供資金,再由家族基金、公司或私人公司支持。
全球投資總額以投資者類別計算 (億美元)
 投資者類別 2013年  2014年  百分比變化(2013年 – 2014年) 
 機構投資者  4,330  4,660  7.6%
 私人投資者  1,430  1,530  7.0%
 總投資額  5,760  6,190  7.5%
  •  調查發現其中一個明顯趨勢是私人投資愈來愈趨向全球化。雖然超高資產淨值人士的大部分物業投資仍然在自己的國家,但調查中絕大部分地點的富豪均逐步增加他們投資海外物業的金額。
  • 超高資產淨值人士現在不再滿足於只投資地標性的寫字樓和零售物業,以作為其資金的避險港;他們正準備投資非核心地段,並承擔當中所帶來的風險。這可能意味著投資者將逐漸撤出利潤日漸收縮的中央商務區,轉投其他價值或回報更高的二線城市。而對愈來愈多超高資產淨值人士而言,這也代表往海外市場投資。
  • Nicholas Holt 表示:「萊坊的《全球城市調查》顯示獲超高資產淨值人士青睞的首十個城市中,有四個是亞洲城市。當中最耐人尋味的競爭仍然跟區內兩大領先城市有關︰香港於本年調查中取代新加坡重奪第三名的位置。由於香港跟中國大陸的聯繫增強,而基於香港毗鄰資金充裕的中國大陸,香港比其東南亞對手擁有更多的十億富豪。」
  • 台北市為2015年超高資產淨值人士((扣除自住物業後,資產淨值三千萬美元或以上的人士)首選城市中的第15名。
  • 至於中國大陸投資者方面,萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出:「經過數個中國機構資金外流的熱潮後,中國大陸的超高資產淨值人士已成為所謂的『第四波投資者』。他們當中亦同時包括保險公司、中小國企和私人發展商。經過於門戶城市和對標誌性建築物投入龐大投資後,中國大陸的超高資產淨值人士已熟悉於這些市場進行買賣,而我們預計這些富豪將開始於其他商業物業市場尋找更高回報率,並擴展至如倫敦、紐約和雪梨這些門戶城市以外的城市。」
《全球城市調查》-對超高資產淨值人士最重要的城市
排名 2015年 2025年
1 倫敦 紐約
2 紐約 倫敦
3 香港 香港
4 新加坡 新加坡
5 上海 上海
6 邁阿密 北京
7 巴黎 邁阿密
8 杜拜 杜拜
9 北京 巴黎
10 蘇黎世 蘇黎世
15 台北市 -
 資料來源:2015年《財富報告》,第28頁
 

 

財富

財富分佈 
資料來源:2015年《財富報告》,第17至22頁
 
2014年,平均每天約有15人加入超級富豪行列,即資產淨值三千萬美元或以上的人士。這樣的增長將於未來十年持續,預計全球超高資產淨值人士的數目將於期內攀升34%至總數接近231,000人。
 
亞洲富豪人數增長
 
比較全球各個地區,2014年亞洲均成為超級富豪數目增長最高的地區:
亞洲
 財富類別 百分比變化 (2013年至2014年)  2014年數目 2024年數目 
 高資產淨值人士  3.3%  5,094,277 7,373,427 
 超高資產淨值人士  3.5%  42,272 62,399 
 億元富豪  4.0%  9,094  14,263
 十億富豪  4.2%  492  834
 
  台灣 中國大陸
財富類別 2014年數目 2024年數目 2014年數目 2024年數目
 超高資產淨值人士  1,570 2,148 (+37%)  8,366 15,681 (+87%) 
 億元富豪 459 625 (+36%)  2,790 5,185 (+86%)
 十億富豪 36 49 (+36%) 184 338 (+84%)
 
蘇銳強表示,亞洲富豪人數增長快速,其中又以中國大陸與印度上升的比例最高。預測十年後,中國大陸的富豪人數將持續快速上升;台灣的超高資產淨值人士預期增長約37%,億元及十億富豪則分別增長約36%。
 
從地區層面來看,最明顯的是亞洲於2014年超越了北美洲成為超高資產淨值人士數目增長第二高的地區。2014年,亞洲有1,419人的財富淨值突破三千萬美元的水平,而2013年只有少於1,000人的增長。歐洲仍然是2014年超級富豪增長數目排名的首位。
 
亞洲超高資產淨值人士現在所持有的財富總值達59,000億美元,比北美洲的55,000億美元高7%。但是,擁有總值64,000億美元財富淨值的歐洲超級富豪仍然控制了全球最多的財富。2024年,亞洲的超高資產淨值人士的數目預計將超越北美洲,比其多11%。
 
Nicholas Holt 表示:「亞洲掘起和因而對亞洲區內外優質物業的影響是《財富報告》中所敍述的重點之一。當中的財富增長定必對亞洲和澳洲的豪宅市場構成影響,令區內重要城市和第二居所地點於未來五年有強勁的價格升幅,儘管當中不少市場的政策制定者會推出措施,以減慢樓價升幅或阻止非本地人士購入物業。」
 
「過去九年,投資者對知識的渴求有增無減,特別是我們於亞太區的客戶。區內超高資產淨值的物業投資者信心日益增加,並透過研究新資產類別和地點令他們的物業組合更多樣化。」
 
超高資產淨值人士數目:(即資產淨值三千萬美元或以上的人士)
 
十年後,中國大陸(2014年排名:第五位)的超高資產淨值人士的數目預計將會超越德國(2014年排名:第三位)和英國(2014年排名:第四位)。
 
2014年至2024年超高資產淨值人士數目的增長 
2014年
排名
國家 2014年
超高資產
淨值人士數目
2024年
排名
國家 2024年
超高資產
淨值人士數目
百分比變化 %
(2014年至
2024年)
1 美國 40,581 1 美國 50,767 25.1%
2 日本 16,703 2 日本 19,919 19.2%
3 德國 11,679 3 中國大陸 15,681 87.4%
4 英國 10,547 4 德國 14,481 24.0%
5 中國大陸 8,366 5 英國 13,176 24.9%
6 加拿大 4,341 6 巴西 6,278 48.8%
7 瑞士 4,328 7 加拿大 5,392 24.2%
8 巴西 4,218 8 瑞士 5,295 22.3%
9 法國 3,865 9 新加坡 4,979 54.3%
10 意大利 3,717 10 意大利 4,468 20.2%
資料來源:2015年《財富報告》,第20、66至67頁
 
十億富豪數目: 
  • 全球十億富豪的數目已於過去十年上升82%至1,844人。當中22名十億富豪來自台北市,讓台北成為全球十億富豪的城市排行榜列第10位。 
  • 以十億富豪的數目來算,中國大陸現時排名第二位,緊隨美國。但十年後,中國大陸的十億富豪數目將會進一步增加154名,成為全球十億富豪數目增長最多的國家。
  • 直至2014年,全球20個擁有最多十億富豪的城市中,有十個位於亞洲。
2014年十億富豪數目
排名 城市 十億富豪數目 排名 城市 十億富豪數目
1 紐約 114 11 東京 22
2 莫斯科 91 12 巴黎 21
3 香港 53 13 首爾 21
4 倫敦 49 14 洛杉磯 20
5 北京 37 15 深圳 19
6 孟買 30 16 芝加哥 18
7 伊斯坦堡 29 17 耶加達 18
8 聖保羅 25 18 華盛頓特區 18
9 新加坡 24 19 三藩市 17
10 台北 22 20 上海 17
資料來源:2015年《財富報告》,第66至67頁
  • 十年後,首30個十億富豪人數增長率最快的城市中,預計將有三分之二為中國大陸城市。
2014年至2024年十億富豪數目的增長(灰色底為中國大陸的城市)
排名 城市 十年增長率 排名 城市 十年增長率
1 耶加達 138.9% 16 蘇州 100.0%
2 班加羅爾 114.3% 17 溫州 100.0%
3 孟買 110.0% 18 厦門 100.0%
4 德里 109.1% 19 大連 100.0%
5 拉哥斯 100.0% 20 東莞 100.0%
6 宜諾斯艾利斯 100.0% 21 寧波 100.0%
7 亞美達巴德 100.0% 22 台州 100.0%
8 佛山 100.0% 23 武漢 100.0%
9 福州 100.0% 24 上海 94.1%
10 天津 100.0% 25 北京 91.9%
11 長沙 100.0% 26 杭州 91.7%
12 成都 100.0% 27 摩納哥 91.7%
13 清奈 100.0% 28 廣州 90.9%
14 重慶 100.0% 29 深圳 89.5%
15 南京 100.0% 30 基輔 75.0%
資料來源:2015年《財富報告》

 

態度

態度調查
資料來源:2015年《財富報告》,第9至13頁
 
報告中每年進行的《態度調查》之結果是根據近500名全球頂尖私人銀行家和理財顧問所完成的詳細調查得出,並反映其超級富裕之客戶的投資態度。這些超級富豪的財富總值超過17,000億美元。由世界各地受訪者參與的《態度調查》報告結果揭示了超級富豪對投資風險和機會方面的一些區域性趨勢。
財富趨勢
  • 有80%受訪的理財顧問預期2015年其客戶的資產淨值將會進一步增長;香港於這方面的比例更高達94%,是2015年對前景最樂觀的城市。
  • 73%的台灣超級富豪預期在2015年財富將會增加
財富威脅
  • 全球而言,家族企業繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶擔心將家庭財富傳承給下一代。但是政治干預則是中國大陸和香港的富豪最擔心的問題。
超高資產淨值人士對其他方面的態度
  1.  慈善活動、購物、飛行:
    • 當問及較年輕的超高資產人士會否花費更多金錢於奢侈品上,有三分二的受訪者表示同意。這或許能解釋富豪們認為家族企業繼承是一大問題的想法。但是日本(33%)和其他大中華市場如中國大陸(37%)、香港(24%)和台灣(32%),這方面的數據則較全球平均數為低。
  2.  教育:為子女於國外尋找最優質的教育對中國大陸、香港和馬來西亞的超高資產淨值人士來說明顯是非常重要的事情。這三地分別有67%、70%和72%的超高資產淨值家長打算把子女送往外地接受大學教育。
  3. 物業投資:
    • 超高資產淨值人士愈來愈注重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言,物業在他們的投資組合中平均佔38%。
    • 縱觀全球,37%的受訪者表示他們的客戶於2014年增加了物業於他們投資組合中的比重,而35%的受訪者預期這趨勢於2015年仍將持續。在亞洲,22%的受訪者表示他們的客戶於2014年增加了物業於他們投資組合中的比重,而27%的受訪者預期這趨勢於2015年仍將持續。
    • 住宅物業是最受歡迎的投資類別,84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓(68%)則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業類型。
    • 在澳洲和印度,92%的理財顧問表示其客戶很大機會於國內投資物業,比例驚人。這心態亦見於大部分亞洲地區,但香港則例外,因65%當地的理財顧問表示他們的客戶傾向投資海外物業。
  4. 豪宅:平均來說,中國大陸和香港的超高資產淨值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業,膺全球首兩位,較全球平均3個的數目為高。

 

備註:

  • 億元富豪:即扣除自住物業後,資產淨值一億美元或以上的人士。
  • 超高資產淨值人士:即扣除自住物業後,資產淨值三千萬美元或以上的人士。
  • 高資產淨值人士:即扣除自住物業後,資產淨值超過一百萬美元或以上的人士。