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張凱媛
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英鎊大貶成利多 海外買家首選倫敦 73%商辦被外資買走 交易金額高達新台幣3,525億元

2017年4月27日

 去年6月英國跌破眼鏡地通過脫歐公投,但英國房產市場似乎不受脫歐議題干擾,加上英磅大貶,創造海外買家絕佳進場時機,市場走勢樂觀。根據Knight Frank萊坊統計,2016年雖然歷經脫歐風暴後,全球海外投資者布局商辦的前十名城市中,倫敦以93億英鎊,約合新台幣3,525億元(以201736日匯率37.91計算)英鎊雄踞首位,其次為曼哈頓的80億英鎊,而亞洲第一名為香港的27億英鎊,總排名第四,新加坡則以24億英鎊緊接其後,首爾也以19億英鎊躋身第十名。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,對比台灣去年開始實施房地合一稅,對外資採用35%45%高稅率,以致2016年外資投資從2015年的新台幣214億驟降為零投資,是很強烈的對比。中長期而言,倫敦房地產仍供不應求,再加上外資持續加碼,預期2017年倫敦仍是全球房地產的領頭羊。

 

中,倫敦商辦高達73%的買方來自海外投資者,除了英國本地買家,近三年美國、中國購置規模都超過50億英鎊,而台灣也不落人後,在前十名中排到第七名,交易金額超過10億英鎊。近一步分析,中國及香港的海外投資者佔海外投資總額逾3成,金額高達29億英鎊,近期市場傳出最大的交易案,當屬上周在香港交易所上市、專營中國西部房產開發的中渝置地以英鎊11.35億元,折合新台幣破430億元,收購倫敦地標的利德賀大樓(The Leadenhall Building)

 

除了商辦市場租金收益相對高而穩定,且現在又受惠於英鎊貶值之利外,海外投資人對於住宅購買也一樣熱衷。蘇銳強解釋,英國政府發布的《2017英國住房白皮書》中指出,長期以來英國住房市場供不應求,每年住宅市場平均需求量約25萬套住房,每年平均缺口約9萬套,而2015年至2016年需求更勝以往,缺口高達11萬套,供需明顯失調,租金、價格上漲的支撐很穩定。且部分中港台買方因子女留學,採先自住而後出租的投資方式,看準倫敦金融重鎮租屋市場的強烈需求。

 

另外,根據萊坊及國際調查機構Markit合作調查指出,英國2月房價信心指數(HPSI)及未來預期指數雙雙上升,房價信心指數(HPSI)1月的55.8上升1.7個百分點至57.5,都高於50的擴張標準值,而家庭對未來一年房價預期指數67.5更創下脫歐公投以來最高,可見英國本地市場對房價走升的共識很高。

 

蘇銳強表示,導致市場供給短缺的原因之一為政府建屋審核程序緩慢,新成屋增加速度抵不過過龐大的需求量體,因此倫敦本地市場供不應求,加上近期海外投資者看準英鎊貶值,匯差加上未來房市預期,使英國房市擺脫脫歐風暴後,迅速佔穩強勢回歸市場,預計2017年的倫敦房市需求仍大於供給。近期受投資者喜愛的建案『Wardian London』,即是倫敦一區及二區相當罕見的大型住宅案,而建案所在地區金絲雀碼頭(Canary Wharf)未來潛力更是可期,固有的基礎建設加上持續開發計畫,如於2019年完工的倫敦橫貫鐵路(Crossrail),未來增值性或是租金收益性都相當可期。

 

 

【近3年倫敦商辦市場10大買家英雄榜】

 

3年倫敦商辦市場10大買咖國

排名

國家

金額(英鎊)

1

英國

50

2

美國

3

中國

4

中東

20

5

新加坡

6

加拿大

7

西班牙

10

8

台灣

9

挪威

10

德國

 

【近3年台灣壽險公司投資倫敦市場統計】

 

時間

買方

標的名稱

成交金額

(億英鎊)

2014/08

國泰人壽

Woolgate Exchange

3.11

2014/11

富邦人壽

1 Carter Lane and Two Old Change Court

1.39

2014/12

富邦人壽

Bow Bell House

1.85

2015/05

富邦人壽

Madame Tussauds London

3.33

2015/05

國泰人壽

The Walbrook Building

5.46

2015/12

新光人壽

40 Gracechurch Street

1.36