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張凱媛
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缺乏可開發素地 地上權市場後市看好

2013年6月13日

 財經觀點:瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂。

過去土地取得容易,投資人往往希望能夠取得土地所有權。但自從政府修正「國有財產法」後,規定面積在1,650平方公尺(約500坪)以上的國有土地禁售,加上近年來市中心素地幾乎開發殆盡、都市更新停滯不前等因素,土地來源減少,投資人苦尋不到市中心大面積的可開發用地,逐漸將焦點移轉至地上權開發案。而金管會於去年頒布「金七條」,緊縮保險業者購買不動產的大門,這讓急於投資的保險業者,也跟著將投資目標移往地上權開發案。

由於沒有土地成本,一般民眾得以市價約六成到七成的價格取得地上權建築物,因此不論是地上權的商用不動產或是住宅,在房價高漲的今日都成為眾所矚目的焦點。例如地上權住宅台北花園,以及華固建設標下台北市財訊所地上權案、冠德建設標下台北市中山區大直地上權都更案等。

統計自2012年起至2013上半年,不過才短短一年半的時間,順利標出的地上權總面積累計超過13萬坪,權利金總額更是突破480億元。

因為地上權期間大都只有50年,而且沒有明確的續約機制,一但到期便要拆屋還地或是將建物無償移轉給予土地所有權人,這讓投資人不得不面對所投入的資本在地上權到期後可能會歸零的風險;再者依照現行法規,地上權人若積欠地租達兩年,經催告後仍未付地租,所有權人得終止地上權,因此現行金融機構大都不願承做地上權的融資貸款。

要解決這些問題,可參考新加坡的做法,新加坡政府對於地上權續約申請時間、續約規定、以及續約權利金的計算,都有公定的標準,讓投資人及地上權人能有所依據。台灣若能在地上權開發案的規定上,延長地上權存續期間並訂出明確的續約方式,將有助於地上權開發案的發展。

一般民眾若想購買地上權住宅,建議先考慮地上權住宅剩餘存續期間的長短,以及是否可向銀行貸款及可貸款的金額。另外,由於地上權住宅仍需按照公告地價的一定比例支付租金,但近年來公告地價開始調漲,因此也要考量未來的租金支付能力。

在政府積極想要活化國有土地以及投資人急尋土地的情況下,現在投資人對於地上權開發案大多保持高度興趣,政府及公營機構的地上權案招標也越來越順利,相信在未來地上權將成為重要的土地投資開發項目之一。