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張凱媛
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海外不動產投資潛力大 仍需留意風險

2014年1月29日

財經觀點:瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂。

美國研究機構Demographia公布全球主要國家民眾住房負擔能力調查顯示,自2011年起,受調查的國家房價所得比呈現上揚趨勢,顯示全球不動產市場早已開始回溫,且低利率環境下,不動產已成為投資者主要投資工具之一。鑒於台灣不動產價格十年來已增資三至四倍,而且台灣是全世界租金最低的國家之一,2013年好投資標的之毛租金資本化率(一年租金除以價格)約1-2%,使得近二年國人對於投資海外不動產投資不斷加溫,現時國內不動產投資者最為熱衷的投資國家包括美國、日本、英國、馬來西亞、中國大陸等地。

英國倫敦是國際級大都會,不論是不動產投資或是租賃都有相當大的需求,加上英國的不動產稅制透明、高效率,對於海外投資者還有免除資本利得稅的優惠,吸引大量國際投資者前往;日本則是因為房價總額較低、出租市場活絡、日幣持續在低檔徘徊、東京申奧成功炒熱話題,而且台灣和日本淵緣深厚,不少人在日本留學及對日本風土文化甚為理解,因此不少投資人都在東京買住宅,從而在這低利率環境下收獲穩定策金收益及爭取較高之投資回報。

美國近二年來房地產市場逐漸回溫,Federal Reserve Bank of New York公告的美國房價變化顯示,2012年10月的美國房價年增長率為6.4%, 2013年11月的統計資料顯示年增長率為11.8%;美國聯邦住屋融資局(FHFA)公布的房價指數也顯示,自2011年起,美國的房屋價格指數便開始成長,房價上升的其中因素之一為是海外投資者對美國不動產投資需求大幅增長,例如大陸投資者過去二、三年對於美國不動產也頻頻出手投資,由2008年的2,200萬美元,成長到2013年的17億美元,尤其鎖定於二線市場。筆者個人參與一檔美國不動產基金,於2011年起布局投資出租公寓,經過加值改造調整租戶後,最近陸續出售部分標的,實現個案年化報酬率竟達30-60%的獲利,值得投資人注意全球資金投資最多之一的美國不動產市場。

台灣不動產投資協會(CCIM)針對不動產顧問、商業及住宅仲介、金融機構及開發商等台灣CCIM投資師與候選人所進行的商用市場問卷調查統計顯示,半數以上的CCIM認為美國為海外投資的首選。

除了個人投資者外,國內不動產投資公司或是壽險業者對於海外不動產投資也越來越有興趣,例如國泰人壽公告獲金管會同意可投資英國倫敦不動產,而其他大型壽險公司(例如富邦人壽、新光人壽、中國人壽)也非常積極研究投資海外不動產。只是壽險業者因受限於金管會的規定,限定可投標的範圍,而且金管會投資評估審查的時間較長,在紐約、倫敦這些國際大都會優質收益型不動產極搶手,若無法即時出手很容易錯失進場良機,所以壽險業獵取海外不動產有一定的困難度。

而其他國內不動產投資法人,因不受金管會之規範,其可投資之不動產標的範圍比壽險業者廣,而且決策也較快,因此比較容易能成功買進海外不動產,例如寶豐隆在2011年以新台幣約70億元買下位於新加坡市中心之商業大樓羅賓森中心(Robinson Centre);富邦相關企業以新台幣約56億元買下位於香港銅鑼灣之Cubus商業大樓。

總括來說,海外不動產租金高,毛租金資本化率也較佳,況且現在不動產市場已經回溫,除了租金收益外,出售時還有機會賺得價差。只是在投資海外不動產之前,要考慮當地的法律及稅務規定,並最好對當地的人文風俗及文化有一定程度的了解,而且要注意匯率的變化,即便不動產價格有所成長,萬一該國滙率貶值,可能會賠掉增值收益,不可不慎。因此在投資之前,建議先由專業的顧問協助做市場分析,以避免投資風險。