主要聯繫

張凱媛
市場分析師
電話:+886 2 8729 8797


新辦公大樓大量供給 2015年大中華一線城市辦公室空置率上升

2014年11月25日

針對台北市A級辦公室市場,至今年11月,包括聯邦松江大樓、宏盛國際金融中心、富邦敦南大樓、中國信託南港總部大樓等,總計新增超過5萬坪的辦公室面積,其中中國信託南港總部大樓的辦公室以自用為主,因此實際進入租賃市場的辦公大樓不到3萬坪。
 
瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,台北市未來一年尚有近7萬坪的A級辦公室新供給,雖然這些大樓仍在興建中,但據了解已經有數組大型租戶表達有預租的興趣,因此未來一年的A級辦公室雖然空置率會上升,但基於預租反應理想,相信在未來一年租金仍然會平穩發展。
 
曾東茂表示,台北市辦公室的市場週期時間長、租金調整幅度也比香港低,原因在於台灣的辦公室承租戶以高科技產業及本土產業為主,金融服務業的主要服務對象也是台灣民眾。與台灣產業結構不同,香港是國際金融中心,所服務的對象包括香港、大陸及其他國家的民眾。過去數年大陸金融服務需求大幅成長,而國際金融機構及其相關服務業紛紛於香港成立辦公室,使香港A級辦公室需求大幅增加,其A級辦公室的租金成長率與去化速度都來的比台灣快,但同時也因為受到全球金融環境影響也較大,香港辦公室租金的起伏也較台灣大。
 
表 亞洲辦公室新供給情況
城市
市中心辦公大樓新供給情況
北京
今年第三季新增了約2.6萬坪的辦公室面積
預期到2014年底市中心區還會再增加約6.6萬坪的辦公室面積
上海
今年第三季新增了約15萬坪的A級辦公室面積
廣州
第三季沒有新落成的A級辦公大樓
香港
今年新完工數棟A級辦公大樓
A級辦公大樓的出租情況受到中國金融機構對辦公室需求的影響
台北
至今年11月,新增超過5萬坪的A級辦公室面積
預計在未來一年會增加近7萬坪的A級辦公室面積
資料來源: 萊坊「大中華物業市場報告」、瑞普萊坊專業諮詢部
 
萊坊「大中華物業市場報告」其他城市報告重點如下:
 
香港
 
今年第三季,香港A級辦公大樓租賃市場維持平穩。受提出的滬港股票市場「直通車」計劃影響,中國內地金融機構及銀行在港積極吸納核心商業區的優質辦公室。此外,A級辦公大樓的銷售市場持續改善,多宗投資者及用家成交個案。
 
香港中環A級辦公大樓市場已走向兩極化。由於大多數A級辦公大樓供應短缺,中國金融機構難以找到新辦公室空間。但另一方面,自金融危機,不少金融機構縮減員工人數,從而令核心商業區的辦公室需求減少,令某些大樓有相當大的空置面積。
 
萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅預料,至今年年底,香港A級辦公大樓租金大致上維持平穩,而九龍東A級辦公大樓租金將領先,在未來兩三個月上升2-3%。
 
北京
 
今年第三季,北京A級辦公大樓租金按季輕微下跌0.1%,而空置率則按季下跌0.3個百分比。由於大部分的辦公室為業主自用,可供出售的辦公室短缺,因此A級辦公大樓的投資市場較淡靜,而成交價格再按季下跌1.6%。
 
上海
 
儘管有大量的新供應,第三季上海辦公室市場保持穩定。A級辦公大樓租金按季僅下跌0.6%,空置率按季輕微上升0.3個百分點。未來數月內將會有更多的辦公室落成,預計第四季辦公室租金將再下跌1.5%。
 
廣州
 
由於未來兩三年將會有大量的辦公室新供應,再者不少新辦公室項目提前預租,因此預料未來12個月的租金將下跌3%。