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張凱媛
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廠辦、工廠交易熱 店面、旅館潛力大

2013年6月5日

 瑞普國際物業統計,至今年5月底,商用不動產交易金額已經超過326億元,超越去年同期的金額(2012年1月到5月交易金額為約304億元)。瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,商用不動產交易規模由大轉小,不同於去年商辦一棟棟出售,今年分層交易量變多,而去年保險業者在市場大放光芒的情況,今年的商用不動產保險業者並沒有投入市場,買家則多為製造業或是投資公司、個人投資者。

2013年的廠辦及工廠市場依然火熱,統計至5月底,工廠及廠辦的交易金額便超過121億元,約占商用不動產總交易金額的37%。由於政府鼓勵台商回流,加上原本就有擴廠或遷廠需求的企業,包括台北市、新北市、桃園縣、台中市、新竹市、苗粟縣等都有廠辦或廠房順利成交,買家包括大毅、訊映光電、高林股等公司。分析購買工廠及廠辦的投資人,大都以製造業為主,顯示台灣的製造業仍然發展之中。

在辦公室市場方面,今年較著名的交易是寶豐隆興業買下新光敦南大樓部份樓層,以及香港商基萬有限公司買下蘇黎世保險大樓部份樓層。由於受到「金七條」的影響,保險業者對於辦公室投資暫時收手。辦公室的投資者以專業不動產投資者、基金、製造業為主,成交區域則是大量集中於台北市及新北市。

曾東茂表示,金管會已容許保險業購買不動產投資標的,但在去年11月頒佈的「金七條」依然生效,雖然保險業者希望最低毛租金資本化率能降至2.375%,但相關附帶條件仍未獲金管會通過,因此保險業者現時亦只可投資毛租金資本化率2.875%以上的標的。可是現在的商用不動產市場中,能夠符合毛租金資本化率2.875%的物件並不多,因此商用不動產市場的投資人在短期之內,仍會以保險業者以外的投資人為主。

曾東茂認為,雖然今年年初大部份不動產業者預期今年上半年商用不動產市場會比較低迷,但實際上總成交金額已經超過了去年同期,以自用為主的製造業者及專業不動產投資者紛紛入場。由於商用不動產仍然是目前最為穩定的投資工具之一,投資人依然在市場上尋找適合的投資標的,一但有好的物件便會出手購買。雖然保險業者過去半年沒有投資商用不動產,但他們仍然有很高的投資意願,假若金管會能在下半年容許保險業者投資毛租金資本化率2.875%以下的物件,相信保險業者將會重新回到商用不動產市場,而市場氣氛會得更熱鬧。

預期下半年商用不動產市場依然會穩定成長,除了工廠、辦公室市場會持續成長外,近二年發展熱絡的零售店面及旅館業也有投資空間。

圖1: 重大商用不動產交易金額一覽表

資料來源: 瑞普國際物業

圖1: 2013年1月到5月重大商用不動產投資人分類圖

資料來源: 瑞普國際物業

表2: 2013年1月到5月重大商用不動產投資案例

月份 區域 標的 買方 賣方 交易金額(億元)
1月 台北市松山區 蘇黎世保險大樓 香港商基萬有限公司 蘇黎世產險 27.00
1月 台北市五股區 廠辦 新巨 藍天 26.70
2月 台北市內湖區 NASA科技總署

泉金(股)公司、億世紀(股)公司、
毅成建設(股)公司、自然人

揚智 17.79
2月 台北市大安區 新光敦南大樓 寶豐隆興業 新光人壽 88.00
4月 台北市內湖區 雅新科技大樓 麗寶建設 台灣金服拍賣 19.16

 資料來源: 瑞普國際物業