主要聯繫

張凱媛
市場分析師
電話:+886 2 8729 8797


市場缺少達金管會要求之標的 70年地上權案仍為市場焦點

2013年5月6日

 打破以往地上權只有50年租期的慣例,景美財訊所地上權與成功高中旁國有土地地上權案,以設定地上權租賃年限70年的長期租約順利標出。即將登場的信義區A25地上權案,也是以70年為租期,後市可期。

2012年順利標出的士林官邸附近地上權案、A15、A18、A20世貿二館地上權案、高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案,設定的地上權期限均為50年。但今年熱絡的地上權案件,包括即將登場的信義區A25地上權案、北投區新民段都市更新案地上權等,都是直接設定70年期的地上權。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,國內的地上權案,大都以50年期為原則,部份地上權案條款約定於期滿可再議約延長20年,但也不乏到期後不再續約的案件。而且投資人在得標後,扣掉3年至5年的規劃營建時程,再加上營運前期的準備時間,在簽約後的前幾年往往無法取得收益,所以地上權之期限太短,往往影響投資人參與投資的興趣。

曾東茂表示,政府想要廣推地上權案,租期延長勢必成為趨勢,以國外案例來說,新加坡的地上權可以設定99年期的租約,且有續租機制,對於取得地上權開發的投資人,可做更長期的規劃運用。

曾東茂認為,在可開發土地不斷缺乏,而且政府及公營機構不鼓勵出售土地的情況下,地上權仍會成為未來的土地市場趨勢。地上權具有招標機關不用售地、投資人可以較低價格取得土地等優點,若能延長地上權的存續期間,更可以縮短地上權與所有權的差異,而讓投資人更加青睞。

針對日前金管會解除保險公司投資不動產市場的禁令,曾東茂認為這不會令保險公司減少投資地上權案的興趣,因為現在市場上不容易找到能達毛租金資本化率2.375%以上之商用不動產投資機會,而且政府(及公營事業體)未來推出之地上權案,大都是位於鬧市的黃金地段之大型開發案,加上地上權開發案不是金管會投資管制範圍以內,相信大型保險公司仍會積極參與地上權開發投資案。