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加速地上權開發案 可從解決融資、續約問題下手

2013年4月1日

 龍江路地上權開出紅盤,政府對於地上權開發案招標越來越順手,不只開放外資,也逐漸放寬陸資的投資規定,連向來對地上權一直採取嚴格放款的銀行業,也開始正視地上權業務。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,2012年地上權開發案總金額逹到378億元,占了2012年土地及商用不動產市場總交易金額約3,135億元的12%。今年政府機關及公營事業陸續推出地上權開發案,總土地面積將超過24萬坪,招標機關包括國防部、各縣市政府、及台灣菸酒、中油等公股事業單位,顯而易見地上權案將成為未來幾年的土地開發重點項目。鑒於大台北地區市中心一地難求,地上權開發案漸成為建商的另一種選擇,尤其對精華區土地,如信義計畫區A25 5,452坪、SOGO後方停車場、台北學苑等地上權案勢將趨之若鶩。

曾東茂表示,雖然投資人對於地上權案是興趣濃厚、信心十足,但卻受限於許多限制而無法出手投資,最大的限制便是地上權開發案的融資問題。因國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉,承買人買到的只有使用權而非所有權(如台北京站案),對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳,影響銀行辦理分戶貸款的意願。另外依現行法規,地上權人若積欠地租達兩年,經催告後仍未付地租,所有權人得終止地上權,不利銀行之抵押權確保,影響銀行承作地上權開發案的融資意願。因此,根據3月29日在台灣金融硏訓院主辦的「金融業因應地上權開發制度研討會」,會中公布數據,某大公股銀行至2013年2月底止其地上權開發案融資僅有兩件約七億三千多萬元,相較於去年地上權開發案總金額378億元,比率偏低。

地上權在到期後的續約問題,也是投資人考量的因素。在現行規定下,地上權到期後需拆屋還地或將建物無償移轉政府,沒有明確的續約機制,投資者對其重大開發投資價值於地上權到期後便歸零,因此大都對地上權投資持保守態度。

曾東茂說,台灣地上權的執行可參考新加坡的作法,包括續約的原則、申請的時間點,以及權利金的計算方式等,都由政府公告一個明確的準則,讓想要續約的地上權人可以依照政府所公告的計算方式,計算出權利金,這樣的做法讓投資人有所依據來評估是否續約,有利地上權的發展。

表 今年的台北市部份重大地上權開發案

/ 地上權案 招標機關 土地面積()
台北市  龍江路地上權(已標出) 台灣中油 693
台北市  民權東路三段 國防部 1,328
台北市  北安路 國防部 604
台北市  成功高中旁 台北市政府財政局 1,091
台北市  景美財訊所 財政部國有財產署 10,676
台北市  SOGO附近停車場 台北市政府 402
台北市  信義計畫區A25 台北市政府財政局 5,452

資料來源: 瑞普國際物業